აღდგენა 2025 წელს
2025 წელს, ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე გაყიდვები აღდგა, 2024 წელს დაფიქსირებული კლების შემდეგ. ტრანზაქციების რაოდენობა გაიზარდა როგორც პირველად, ისე მეორად ბაზარზე და ჯამში 17,478 ბინას მიაღწია (+15.0% წ/წ). ამასთან, მნიშვნელოვნად გაიზარდა ბაზრის ღირებულებაც და 1.3 მლრდ აშშ დოლარი შეადგინა (+23.8% წ/წ), რაც ბაზარზე აქტივობის ზრდას უსვამს ხაზს. ამას ხელი შეუწყო 2025 წელს ახალი მსხვილმასშტაბიანი პროექტების გაყიდვების დაწყებამ და მეორად ბაზარზე გაზრდილი საბინაო ფონდის გამო გაზრდილმა აქტივობამ.
დეველოპერების გამოკითხვა – ზრდა, თუმცა პიკზე ქვემოთ
პირველად ბაზარზე, რეალურ დროში სისტემური დეველოპერების გამოკითხვაზე დაყრდნობით, 2025 წელს გაყიდვები წლიურად გაიზარდა, თუმცა ბაზარი ჯერ კიდევ ვერ დაუბრუნდა 2023 წელს დაფიქსირებულ რეკორდულ ნიშნულს. ამავდროულად, გასაყიდი ბინების რაოდენობა სწრაფად ზრდას განაგრძობს. სხვა სიტყვებით, ბაზარზე მაღალი აქტივობის მიუხედავად, გაზრდილი მიწოდება ჯერ კიდევ არ არის ათვისებული.
გაზრდილი ფასები და შემცირებული ამონაგები
პირველადი ბაზრის ფასების ზრდა მოთხოვნის ზრდას უსწრებს, რაც ართულებს მიმდინარე ზრდის ტემპის შენარჩუნებას. ფასის ზრდა პირველად ბაზარზე დაჩქარდა და გადააჭარბა მეორადი ბაზრის ზრდის ტემპს (9.4% წ/წ და 6.9% წ/წ საშუალო ზრდა, შესაბამისად), რამაც სხვაობა ბაზრების ფასებს შორის კიდევ უფრო გააფართოვა. ამასთან, ქირის ფასი წლიურად უცვლელი დარჩა და საშუალოდ დღეში $35.6 შეადგინა. შედეგად, ბათუმში ქირის ამონაგები – საინვესტიციო მოთხოვნის მთავარი კატალიზატორი – 2024 წლის 8.8%-დან 7.4%-მდე შემცირდა 2025 წელს. აღსანიშნავია, რომ კლების მიუხედავად, ბათუმში ამონაგები კვლავაც ერთ-ერთი ყველაზე მაღალია სხვა საზღვაო კურორტებთან შედარებით.
2026 – გაზრდილი მიწოდების ათვისების ტესტი
ჩვენი მოლოდინით, 2026 წელს გაყიდვების დონე პირველად ბაზარზე, მნიშვნელოვნად არ შეიცვლება, ხოლო მეორად ბაზარზე ზრდაა მოსალოდნელი, რასაც ხელს შეუწყობს გაზრდილი საბინაო ფონდი და ბაზრის გააქტიურება.
მოსალოდნელია, რომ პირველად ბაზარზე ფასის ზრდა 2026 წელს წლიურად 4-6%-მდე შენელდება, 2025 წელს დაფიქსირებული 9.4% წლიური ზრდის შემდეგ. პირველად და მეორად ბაზრებს შორის ფასთა სხვაობა აღარ გაიზრდება. ამასთან, ქირის ამონაგები შემცირებას განაგრძობს, მზარდი ფასისა და დიდი რაოდენობით მიმდინარე მშენებლობების ფონზე, რომლებიც მომდევნო წლებში ჩაბარდება.
საერთო ჯამში, 2026 წლის მოლოდინები უფრო საფრთხილოა, ვიდრე 2025 წლის აღდგენით შეიძლება ჩანანდეს. ბათუმში რამდენიმე მსხვილმასშტაბიანი პრემიუმ პროექტის დაწყებაა დაგეგმილი, რაც მნიშვნელოვნად გაზრდის მშენებარე საბინაო ფონდს და დამატებით ზეწოლას მოახდენს ბაზარზე. მნიშვნელოვანი იქნება ახალი ქვეყნების დაინტერესება ბათუმის უძრავი ქონებით, რადგან სწორედ მშენებარე პროექტებში ათვისების ტემპი და უცხოელი მყიდველების მხრიდან საინვესტიციო მოთხოვნის მდგრადობა განსაზღვრავს ბაზარი დასტაბილურდება თუ შენელდება 2026 წელს.
ირანში ბოლოდროინდელი კონფლიქტის ესკალაცია და მასთან დაკავშირებული რეგიონული რისკები მოკლევადიან პერიოდში საფრთხეს, პირველ რიგში, ისრაელიდან მოთხოვნას უქმნის – ეს სეგმენტი ბათუმში ყველაზე სწრაფად მზარდია უცხოელ მყიდველთა შორის და მასზე გაყიდვების 13% მოდიოდა 2025 წელს. თუმცა, როგორც წესი, ხანგრძლივი არასტაბილურობის დროს ისინი უსაფრთხო თავშესაფრის (safe haven) აქტივებს ეძებენ და ბათუმს, რომელიც მათთვის უკვე კარგად ნაცნობი ბაზარია, შესაძლოა საშუალო ვადაში ამან სარგებელი მოუტანოს.
